Češi nemovitosti doslova milují, když pod vlastní střechou bydlí podle statistik 76 % z nich. Naopak nájem je mnohými považován za až poslední možnou volbu, vyhazování peněz z okna a často dokonce za méněcenný způsob bydlení. Z ekonomického pohledu však odpověď na otázku, zda je lepší bydlet ve vlastním nebo v nájmu, tak jednoduchá není.
Forma a kvalita bydlení mají bezesporu zásadní dopad na náš život. Často je dokonce pořízení vlastního domu či bytu jedním z nejzásadnějších rozhodnutí, které dokáže ovlivnit nejen osobní pocit štěstí, ale je pochopitelně důležité i po finanční stránce. Vždyť náklady na bydlení jsou zcela zásadní položkou rodinných rozpočtů většiny Čechů.
Nájem není vyhazování peněz z okna
Většina lidí by pravděpodobně řekla, že platit nájem je zbytečné mrhání penězi a lepší volbou je vždy bydlet ve vlastním. Častým argumentem pak může být, že pokud je člověk schopen koupit nemovitost se splátkou hypotéky nižší, než je nájem v obdobném bytě, jde o jednoznačně lepší volbu. Pokud odhlédneme od toho, že je tento případ vzhledem k aktuálním úrokovým sazbám ve většině tuzemských měst poměrně nereálný, jde o velmi zjednodušený pohled na věc.
Zatímco v případě nájmu jsou veškeré výdaje snadno viditelné, u vlastnického bydlení lidé skutečné náklady zpravidla opomíjejí. Vlastník nemovitosti totiž musí navíc platit náklady spojené s údržbou nemovitosti, které se mohou snadno vyšplhat na úroveň okolo 1-2 % její ceny ročně. K tomu je potřeba připočíst náklady na kapitál, ať už ve formě úroků z hypotéky či oportunitních nákladů vlastního kapitálu uloženého v nemovitosti. Zejména tyto náklady ušlé příležitosti přitom nejsou v případě koupě za hotovost vůbec nízké.
I vlastní bydlení je spojeno s nemalými náklady
Pokud vezmeme v potaz jako alternativu ke koupi nemovitosti investici do akcií, lze oportunitní náklad vlastního kapitálu uloženého v nemovitosti odhadovat na cirka 3 % ročně (konzervativně očekávaný 4% reálný výnos akcií vs. 1% reálný růst cen nemovitostí). K tomu bychom měli připočíst výdaj na pojištění a daň z vlastnictví nemovitosti, která je však v Česku (alespoň prozatím) zanedbatelná. Nicméně nelze vyloučit, že tato daň v budoucnu vzroste, vždyť v rámci vyspělého světa se často pohybuje v řádu 0,5-2 % z hodnoty nemovitosti ročně.
Z čistě finančního pohledu není rozdíl zásadní
S trochou nadsázky lze říci, že nájem platíte v každém případě. Buď „sami sobě“ v podobě implicitního nájmu orientačně 4,5 % ročně (údržba + oportunitní náklady) nebo formou klasického nájemného. Podle nejrůznějších studií jsou pak celkové náklady vlastního a nájemního bydlení v zásadě velmi podobné. Tedy za předpokladu, že nájemník ušetřené peníze oproti nákladům srovnatelného vlastnického bydlení na měsíční bázi investuje do akcií, což je v řadě případů nereálný předpoklad. Výhodou hypotéky jsou totiž „vynucené úspory“, kdy si dlužník postupem času buduje majetek ve vlastní nemovitosti.
Otázka výhodnosti vlastnictví vs. nájmu samozřejmě záleží i na vývoji trhu, kdy majitelům domů a bytů pochopitelně hraje do karet svižný nárůst cen nemovitostí, čehož jsme byli v Česku v posledních letech svědky. Pokračování tohoto trendu s tak výraznou dynamikou je však do budoucna spíše méně pravděpodobné. Historický vývoj z uplynulé dekády v ČR lze spíše považovat za anomálii, alespoň v porovnání s vyspělým světem. Pozorovaný růst cen je přitom jedním z hlavních důvodů obliby nemovitostí v ČR. Lidé by však neměli zapomínat na inflaci, nutné výdaje na údržbu nemovitostí či jejich morální zastarávání.
Nájem má své nesporné výhody
Pokud odhlédneme od finanční stránky, bydlení v nájmu je spojeno s řadou výhod. Jednou z největších je mobilita, kdy se člověk může operativně stěhovat podle měnících se potřeb (změn v kariéře či počtu členů rodiny). Nájemné je zároveň na kratším horizontu méně rizikové než vlastnické bydlení, neboť uživatel na rozdíl od vlastníka nenese riziko poklesu ceny či transakčních nákladů v případě, že by se musel přestěhovat. Zároveň je nájem spojen s lépe předvídatelnými náklady, když drahé opravy zkrátka nehrozí.
Současně je nájemní bydlení dostupnější a méně náročné na cash flow z měsíce na měsíc. Na druhou stranu s nájmem je spojena vyšší nejistota, neboť vlastník může nájem jednoduše vypovědět v tu nejméně vhodnou chvíli a nájemce je pak nucen pod tlakem k hledání jiného bydlení. Zároveň nabídka nájmů je v některých lokalitách zkrátka nedostatečná, pokud chcete bydlet například na samotě u lesa, nezbývá než si danou nemovitost pořídit. Ve větších městech je však nabídka nájemního bydlení obvykle široká.
Můj dům, můj hrad
Výhodou vlastního bydlení je bezesporu svoboda, například co se týče nejrůznějších stavebních úprav. Rovněž nehrozí, že se bude majitel muset stěhovat v situaci, kdy zkrátka nebude chtít. Na druhou stranu vlastnické bydlení je spojeno s časovými i finančními náklady na údržbu, přičemž nelze zapomínat ani na zmíněné daně, pojištění či oportunitní náklady kapitálu. Vlastník zároveň nese vyšší rizika, zejména pokud nemovitost pořídil na hypotéku. Finanční páka dokáže i při relativně nízké korekci cen nemovitostí odmazat podstatnou část vlastního kapitálu.
Oproti investici do širokého akciového portfolia zároveň vlastník nemovitosti vkládá prostředky do jedné konkrétní stavby, o diverzifikaci tak nemůže být řeč. Problémem může být i nízká mobilita, která je spojena s horším kariérním uplatněním, potřebou dojíždění či ne zcela adekvátní velikostí nemovitosti vzhledem k aktuálním potřebám. Lidé totiž často kupují větší nemovitost, než potřebují, aby se v budoucnu nemuseli stěhovat. To zbytečně navyšuje jejich skutečné náklady na bydlení. Na druhou stranu velkým benefitem je možnost získání hypotéky, která reálně náklady vlastnického bydlení snižuje.
Oba přístupy mohou dávat smysl
Navzdory mezi lidmi zažitému pohledu, že vlastnické bydlení je zkrátka lepší cestou, není na dlouhodobém bydlení v nájmu nic špatného. Ekonomicky jsou dokonce oba přístupy srovnatelné v situaci, kdy nájemník ušetřené prostředky ve srovnání s vlastnickým bydlením průběžně investuje do akcií.
Vlastnictví nemovitosti dokonce podle studií ani není spojeno s vyšším pocitem štěstí ve srovnání s nájemním bydlením. Lidé by se tak měli rozhodovat podle jejich aktuální situace a preferencí. Pokud vědí, že v dané lokalitě budou chtít dlouhodobě žít, dává pořízení vlastního domu či bytu smysl. Naopak pro ty, kteří preferují flexibilitu, je nájem rozumnější volbou.
Autor: Josef Navrátil, zdroj: eDO Finance